不動産鑑定士鈴木事務所

農地の概念

（１）耕作目的に供される土地
①地目…地目が宅地でも山林でも、土地が事実状態として耕作の用に供されていれば農地である。
②周囲の状況等…過去から農地であるという時間的継続性、周囲が農地であるという空間的連続性が判断基準。
（２）土地利用の一体性
全体地の一部が農地であったり、全農地の一部が非農地であったりする場合、内部分のあり方が全体の体質・属性に影響を与える。
（３）現況主義
①休耕の場合…一時的休耕の場合は農地である。
②潰廃の場合…事実上潰廃されてしまえば農地で無くなる。
③転用許可・仮換地がある場合…転用許可・仮換地指定のみでは現況主義により未だ農地である。
④現況主義の例外…臨時耕作農地（家庭菜園等）、無権原耕作等

歴史的風土の環境保全

歴史的風土は異文化を体験しうる観光の目玉であり、このためには整然とした環境保全に努める必要がある。人の集まる観光立国を目指すのなら、少なくとも「ごみやタバコ」のポイ捨てはやめよう。観光客に嫌われることは自分の収入に波及することになれる。富士山の世界遺産登録を応援し、YAKISOBAを世界に売り出そう。

ローデンブルグ（２２・８）



ハルシュタット（２２．８）



エジンバラ（２３．８）



バイブリー（２３．８）

面大地と形状減価

不整形で標準的建物が建たない土地でも、同じ形状で規模が倍になればこの建物が建つケースは多々見られる。これは、地積が大きくなれば不整形減価率が縮小することを意味する。言い換えれば、同じ形状でも標準的建物が建たない地積１００㎡では不整形率は大きいが、標準的建物が建つ地積２００㎡であれば減価率は少ない。さらに、標準的建物との関係で地積がある程度過大となると、多少不整形でも形状による減価率はほとんど無視しうるくらいまで行き着く（庭園、緑地、公開空地、調整地等開発負担地、建ぺい率・容積率貢献等で有効活用できるからである）。地積過大地は形状よりも過大地積そのものの減価のほうががはるかに大きい。
坪田隆宏氏は、不整形地の形状補正率の計量につき「画地の外周線と地積との関連で不整形補正率を判定する方法」を提案した（不動産鑑定１９８１．１１）。
不整形補正率＝補正係数×｛地積－（画地の延外周線／４）＾２｝／地積
この式の欠点は、ある程度の地積まではカバーするが、大規模地で横ばい傾向となる逓減曲線までを描いているわけではないことにある。

平成２３年静岡県地価公示結果等

１、平均価格
商業地１５４，１００円／㎡＞住宅地８０，０００円／㎡＞工業地４６，３００円／㎡
２、変動率
工業地▲１．９％＞商業地▲１．７％＞住宅地▲１．４％
３、特徴
①住宅地…都市部では底値感等から下落幅は縮小したが、高齢化が進む町では下落幅が大きくなる傾向にある。
②商業地…中心商業地は消費不振、空室率低迷、投資需要減少等から続落したが、底値感等から下落幅縮小地点も見られる。
③工業地…設備投資意欲低迷から、全地点で続落した。
４、移行地
①商業移行地…新駅開設や道路拡幅、容積率緩和等により住宅地が次第に商業地へ変化し始めることがあり、より高次の利用が可能となることにより土地価格が上昇することがある。
②住宅移行地…都市の外延的発展やインフラ整備、区画整理等により、工場地がより地価水準の高い住宅地へ移行することがある。
こうした場合、最有効使用はより高次の利用方法に変化することから、これに伴い地価水準も上昇する。よって都市計画上の色塗りにこだわらず、その地域の実態を捉えて評価する必要がある。
５、その他…今後、東日本大震災が静岡県の地価に影響するのか否かは注目する必要がある。

工場の最適規模

工場を建設する場合、生産量における設備投資の最適規模の判断が重要となる。
①従来の大規模生産ライン工場に代わり、中規模生産ライン工場のほうが、過剰設備や遊休地を抱えず身軽でコスト効率が良い。
②現在の市場規模において、１箇所の生産能力を大幅に増やすと、この影響ある範囲の市場バランスが崩れ、パイの奪い合い＝過当競争が起こる。
③地震・噴火等災害リスクについては、工場を１箇所に集めるより分散するほうが、企業にとって致命傷を避けられる。
④大規模な生産能力を１箇所に集中させると、全体の搬送距離が長くなり、原油高のなか輸送費が高くなる。
よって、中小規模工場建設が低いリスクと高い収益を生み出し、損益分岐点が高く身動きができない大規模工場より競争力を持つ。
これが、開発負担等による「面大減価」、資金調達力による需要限定に基づく「単価と総額の関係」と並ぶ、大規模工場地価格＜中小規模工場地価格の一因である。
なお、敷地面積９０００㎡以上で工場立地法に該当する大規模工場の場合は、生産施設面積の敷地面積に対する割合が１５～４０％以下に定められ、緑地面積負担が２０％以上となっており、相当の潰れ地が生じることから、土地への設備投資が製造原価として相当低価格でないと事業自体が成り立たない。

社会基盤整備における合意形成と意思決定に関する考察

2010.10付け日本土地環境学会誌に下記要旨の論文を掲載しました。補償業務に係わる方には方はご必読です。本論は、行動経済学・経済心理学を用いて補償交渉のあり方を考察したものです。学会誌は、全国の主要大学図書館（北海道大学、東北大学、筑波大学、東京大学、名古屋大学、大阪大学、九州大学等）に収蔵されています。

【要旨】
社会資本整備にあったては、ユーザーであり納税者である国民のニーズに応えることは必要不可欠である。
しかし、利害関係の多い公共事業にあっては、地権者の合意形成は容易でない。
つまり、個人は、合意形成過程において、客観的確率により合理的に意思決定しているわけでない。
そこで、意思決定基準としてプロスペクト理論等現代経済学理論を用いて個々人の意識構造の考察を行うとともに、補償交渉を円滑に進めるための処方箋を提示した。

不動産投資のイロハ

不動産投資と債券投資の間には一定の類似性がある。即ち、初期投資の存在、周期的キャッシュフロー（債券では一定）、復帰価値の存在（債券では一定）、DCF法の利用である。不動産と債券の決定的な違いは、不動産にはインフレを転化させる能力（逆にデルレも転化する）を持ち合わせているが、債券はデフォルトでない限り、キャッシュフローが固定される。さらに不動産の復帰価値は、通常の場合、土地・建物価格上昇のためインフレ時に値上がりする。これらがインフレヘッジとして考えられるが、債券ではそうはならない。不動産はインフレと正の相関関係、債券は負の相関関係にあり、不動産と債券は負の相関関係にあり、よって負債と資本を併せ持つ不動産投資は優れた分散投資対象であるといえる。しかしながら、留意すべき点として、不動産賃貸市場において、需給関係が逆転してからは、貸主はこれを自動的に転化することができなくなる。つまり、市場において賃貸スペースが供給過剰となると、たとえインフレとなっても賃料上昇率が抑制されることとなる。不動産投資対象の選別能力がパフォーマンスの明暗を分ける。

工場地の需要分析

工場地の取引事例は少なく、工場地の需要分析をするためには工業製品の需給動向とその要因を分析する必要がある。この分析は、人口の伸びのみの単独の要因で影響されるのではなく、例えば貿易上の障害が緩やかになることにより、工業製品は売りやすくなり、工場施設への投資需要が高まるというようなグローバルな相互作用に留意する必要がある。グローバル時代の工場地の需要は、貿易、海外立地も含めた経済の基礎的要因の変化に左右され、経済的環境が好転すると外国人労働者が増加し、人的サービス業も増加することとなり、これが工場地需要に跳ね返ってくるというサイクルがある。この要因としては、天然資源、労働力、社会資本、為替レート、消費人口が主であり、特に①熟練した労働力がある地域は、潜在成長力が高い②道路・鉄道・上水道等公共施設の充実が不可欠である③貿易における為替レート・関税等は製品の売れ行きに多大に影響する、④海外の安い労働力を求めての海外進出等の情報分析が、工場地の重要要因を分析する基礎となる。

経済学上の不動産価格

不動産価格＝ファンダメンタル価格＋合理的バブル
ファンダメンタル価格＝将来生み出される収益の合計（DCF)。新駅や区画整理は収益を上昇させ、少子高齢化・人口減少は収益を低下させ、ファンダメンタル価格を変化させる。
合理的バブルの存続条件＝高い経済成長や金利低下などにより高い価格で転売できることが合理性を損なわないと予測できる場合で正のフィードバックが生じている（次々に転売益が生まれる）状況
合理的バブル破綻条件＝バブルが総貯蓄額や総所得を超えてしまうと買手が資金調達できなくなるケース等、買手不足に陥る状況

市場吸収率

〔需要分析〕

年間世帯成長予測　1,000世帯
借家比率60%　
持家希望比率80%　
年間持家購入希望戸数　480世帯

潜在購入可能者
　分譲価格2,500万円
　借入金割合80%　
　住宅ローン2,000万円
　利子率3.5%　
　借入金期間 30年

　元利支払109万円
　固定資産税 30万円
　火災保険 3万円
　年支払計 141万円
　
　収入比率 25%　
　最小世帯収入564万円
　当該世帯割合35%
　
年間有効需要　　168戸

〔供給分析〕

　 区画数×３年内市場供給可能率 ＝供給見込戸数
既開発済残数100戸×100%＝100戸
既開発中 　　　200戸×75%＝150戸
開発計画 　　　300戸×50%＝150戸
　　　　　　　　　　　　　　　 戸数計400戸
　　　　　　　　　　　売出分譲戸数100戸

〔マーケットシェア〕　占有率25%

〔市場吸収率〕年間販売戸数42戸、販売期間2.4年

不動産経済原則

需要と供給の原則…供給＞需要⇒価格下落。好立地土地の供給限定。価格上昇⇒投機的需要増大。ｅｘ．住宅需要は世帯数増加長期的に増加、金利低下により短期的に増加。　

変動の原則…価格形成要因の変動（ｸﾛｽｾｯｼｮﾝ）とこの時系列変動（ﾀｲﾑｼﾘｰｽﾞ）。ｅｘ．新駅、道路拡幅、経済成長、金利変動、税法改正、サブプライムローン‥　

代替の原則…効用代替性（都心から1時間100㎡の住宅地と2時間200㎡のそれが同等の効用)。ｅｘ．収益不動産の他財代替性（株式、金、原油‥）　　

最有効使用の原則…不動産の効用が最大となる使用方法（←市場分析、有効活用、建築企画‥）。合法的・合理的であり、物理的に可能であり、採算性からも実現可能な最高使用条件

均衡の原則…不動産の効用が最大となる構成要素の組み合わせ（土地・建物の規模‥）。ｅｘ．駐車場台数の少ないロードサイド店舗、店舗仕様の建物の駐車場等利用‥　

収益逓増(逓減)の原則…収益逓減点が極大価値をもたらす。ｅｘ．アパートの賃貸面積、宅地分譲面積‥（例外）オフィスビルの面大増加　

収益配分の原則…収益配分：資金⇒利子配当、労働⇒賃金、経営⇒役員報酬の残余収益＝地代。ただし、余剰生産は経営（企業家の技能）に属すべきという主張もある。　

寄与の原則…不動産のある構成要素が欠けた場合、逆に構成部分を追加した場合の寄与分。ｅｘ．建物増改築・模様替えをしても、寄与分がなければ増価しない場合がある。　

適合の原則…地域の特性への適合。行政はｿﾞｰﾆﾝｸﾞ規制を通じ適合を奨励する。ｅｘ．田舎の豪邸、日用品店舗商業地域の高級ブランド店等不適合例　

競争の原則…超過利潤は新規参入をもたらし、淘汰をもたらし終局的には平均利潤化する。ｅｘ．競合ホテル、既存住宅地と新規分譲地、既存小売店舗と郊外大型店‥　

予測の原則…不動産価格は将来の収益性等に関する市場参加者の予測の影響を受ける。ｅｘ．区画整理の完了、新駅開業、道路拡幅、ｿﾞｰﾆﾝｸﾞ規制の緩和や強化‥　

土地収用法９０条問題

（起業利益との相殺の禁止）土地収用法第90条　同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用し、又は使用する場合において、当該土地を収用し、又は使用する事業の施行に因つて残地の価格が増加し、その他残地に利点が生ずることがあつても、その利益を収用又は使用に因つて生ずる損失と相殺してはならない。

(仙台高裁秋田支部Ｓ５３判例）残地価格の減価分を利益を度外視して損失分のみを計算することによって算定することは事実上不可能であり、結果的に両者が相殺されるようになっても法９０条違反ではない。

（静岡地裁Ｈ１１判例）土地収用事業により、土地の一部が収用され、形状が劣化したことによる残地補償額の算定にあたり、当該事業の結果、残地の接道要件が改善されることにより生じる利益と形状劣化により生じた損失とを相殺することは、法９０条により許されない。

仙台高裁では、収用損失（形状劣化等）、起業損失（騒音・振動等）、起業利益（接道改善、顧客増価等）を明確に区分できないとし、静岡地裁では、収用損失と起業利益を分別評価している。また、補償実務では、起業損失は損害賠償問題としている。

分有地上の共有建物の権利調整例

分有地上の共有建物は、分有地と建物の持分が等価であれば、権利調整の問題はない。問題は、建物の持分割合が分有地価格と釣り合いが取れない場合である。

甲分有地…単価２００千円×２５０㎡＝５０，０００千円、建物共有持分…６０％
乙分有地…単価２００千円×２５０㎡＝５０，０００千円、建物共有持分…４０％

建物の方から見た土地の権利関係は、乙建物持分４０％しかないのに、余分に土地負担していることになる。

解決案①…甲が乙地から持分不足の５０㎡を買い取る。
分有地価格合計１００，０００千円×甲建物持分６０％－甲分有地５０，０００千円＝１０，０００千円
不足額１０，０００千円／単価２００千円＝５０㎡

解決案②…甲建物の余分な持分を乙から借地する（甲乙の賃借権の準共有）。
分有地価格合計１００，０００千円×甲建物持分６０％－甲分有地５０，０００千円＝１０，０００千円
余分額１０，０００千円×期待利回り４％＝地代年４００千円

PLM

PLM(Probable Maximum Loss)とは、建物の使用期間中５０年で予想される最大規模の地震（再現期間４７５年相当＝５０年間で１０％を超える確率）が発生し、その場合の予想される最大の物理的損失（９０％非超過確率）の建物再調達原価に対する割合をいう。
１９８１年建築基準法改正（新耐震基準）以降はPMLが１０～２０％になるのが一般的であり、PLMが２０％超えると証券格付けが低下し、免震・制震構造は、格付けが高くなる。

土地収用法７１条関係判例

・同一所有者に属する土地であってもその一部に賃借権が設定されているときは、全体を一画地として利用しうる土地として評価すべきでない（横浜地裁判決昭和４７年１月２７日）。
・収用地の評価に当たっては、当該土地の現在の利用方法に拘泥することなく、それと異なる他の一層高い利用方法に供しうるものとして一般の取引がなされるのであれば、そのような高い利用価値を有する土地として評価すべきである（広島地裁判決昭和４０年１２月６日等）。これに反して、宗教施設等特殊な用途に用いることを前提とした価格は標準とならない（名古屋地裁判決昭和４９年１２月２３日）。
・池敷地又は養魚池については宅地価格から造成費を控除した価格をもって評価してよい（名古屋高裁判決昭和５１年１１月３０日）。
・輪中堤の文化財的価値は補償対象とならない（最高裁昭和６３年１月２１日）。

バブル崩壊モデル

バブル崩壊につき、以下の式で説明しうる。
P=ｒ／ｉ＋a（１＋i）＾ｎ／（１－ｑ）
すなわち、資産価格は上記第１項のインカムゲインと第２項のキャピタルゲインにより説明される。
ここでは、aは任意の定数であり、確率１－ｑでキャピタルゲインは割り引かれている。
バブルが崩壊する確率（１－ｑ）は、価格が高くなるほど高くなるわけである。
負のバブルは、合理的にはインカムゲインを下限とし、正のバブルは資源の制約（例えば資金調達など）が上限となる。
このようにバブル崩壊を確率的に説明できるが、どのような条件下でバブルが崩壊するかの理論はない。

私有公道

道路の分類基準として、①所有権基準②公法管理基準③一般通行基準などがある。「公道」として争いのないものは、①道路法上の道路②里道③都市計画道路④区画街路などであり、分類が困難なものに官有私道、国有地内通路、公園園路などがある。
私有公道は「公道」である。①所有は私人であるが、②公道管理者により管理され③一般公衆の交通の用に要されているからである。言い換えれば、私有公道の所有権は、使用収益権能が道路使用権によって半永久的に制限されるわけである。
なぜこのようなことがおきたか？土地所有者が自己所有地を公道付けするために、所有権留保付きで公道として敷地提供したためである。
私有公道の評価は、地価配分率（阻害率）により行われる。

精神的損失補償の行動ファイナンスによる考察

日本土地環境学会誌に標記論文を掲載しましたので、補償業務に係わる方などご興味のある方はご参照ください。本論により、行動経済学・経済心理学を用いて補償交渉のあり方を考察したものです。学会誌は、全国の主要大学図書館（北海道大学、東北大学、筑波大学、東京大学、名古屋大学、大阪大学、九州大学等）に収蔵されています。ちなみに、過去の学会誌掲載論文の主なものは以下のとおり。
平成１１年資産評価政策学会「回帰分析による景観価値の把握」…少ない取引事例により回帰分析を行う場合に、スタイン推定による検証の有用性を証明した。
平成１５年資産評価政策学会「一般定期借地権における保証金の性格」…日本不動産鑑定協会調査研究委員会専門委員当時の自らの研究成果を発表したもの。
平成１７年日本土地環境学会「債務の株式化における考察」…事業再生の際の投資家保護のため、ＭＭ理論（最適負債比率論）を用いて時価会計の重要性を証明した。
平成１８年日本不動産金融工学学会「金融機関の私的整理への戦略分析」…ゲーム理論やＭＭ理論を用いて金融機関の事業再生への対応戦略を分析した。
平成１９年「ゲーム理論を用いた継続賃料評価」…ナッシュ理論を用いて市場の需供関係と賃料交渉力の関係を分析した。

人を引き付ける国、トルコ

トルコは豊かな自然に恵まれているほか、東西文明双方の特徴をもっている。
人をもてなすことは、トルコの生活習慣における基本となっているようだ（ただし大陸的アバウトさはある）。これらが、外国人を引き付ける誘引の１つとなっているものと思われる。
トルコ人は手厚く人をもてなし、言葉の壁があっても何とかして会話をしようと努力する。親日的でカタコトの日本語で話しかけられることも多い。文化の混在から生まれた摂理であろうか。
もてなしの心は、観光客誘致の基本であり、評判が評判を呼ぶものである。

イスタンブールの喧騒…人口が集中し、地価・賃料とも高い


カッパドキアの静寂…田舎暮らしにはいいかも（ただし国境付近の情勢は不安定）

危険な土地とは？

沼とか洗足とか崩など古くから土地の個性を示す地名は多い。たとえば
①河川氾濫リスク…河内、川内
②軟弱地盤リスク…仁田、野田、新田、谷津、谷田、矢部、郷、和田、潤井
等のようにすぐ分かるものもあるが、上高地、古賀、小嵐となると分かない。

いわゆる安全な土地は、地耐力、地下水位、災害がポイントとなる。
丘陵地は、地耐力、地下水位は良いが、災害現象が問題となり、低地ではこれら全てが問題となる。

以下に留意点を記す。

（１）急傾斜地崩壊危険区域
①傾斜が30度以上②高さが５ｍ以上③急傾斜地下５戸以上の人家

（２）山崩れの起きやすい土地
①山腹の傾斜の変わり目である傾斜変換線（遷急線）より下の斜面
②山腹にある谷とは呼べない凹地（山腹のしわ）
がけ崩れは、斜面の端から、がけの高さの約２～３倍ほど斜面方向へ流下する

（３）危険な造成地
山地や丘陵地の造成地は、造成地自体より、周辺の自然傾斜や、未処理の切土斜面からの山崩れのほうが被害が大きい（山崩れした土砂や石礫が山ろくや山腹で堆積し、一応安定しているところに下部を造成すると「つっぱり」を外された形となり、地すべりし易い。

（４）土石流に襲われやすい土地
水と土砂が混然一体となってかゆ状に流れる流体を土石流という。
①沢の出口の小型扇状地②沢の途中が土砂で埋まって広くなっている土地

（５）不同沈下
盛り土部分は、造成時にてん圧して締め固められているが、施工は短時間のため、土粒子間や礫間の隙間は締め固められない。
（盛土部の日常的な変化要因）
①地山に沿って盛土材の移動
②盛り土材の圧密沈下
③盛り土下にある軟弱地盤の圧密沈下
④土粒子の移動
造成前後の地形図を較べると切盛の境界が判る。

（６）軟弱地盤
①三角州（デルタ）②潟湖（ラグーン）跡地③砂丘間低地④せきとめ沼跡地⑤旧河道⑥谷地

農業用施設用地は宅地か？

農業用施設用地の地目は宅地か農地か？
画地内に農家住宅と小規模農業用施設が存する場合…農家住宅の敷地の延長に農業用施設があるとの認識が強く、農業用施設用地部分の農家住宅へ実需による転用可能性もある場合は、農家住宅地との価格牽連性が強い。
画地外に農業用施設が存する場合…農家住宅から独立しており、農地の中に点在・散在していることが多く、インフラも未整備で、農家住宅需要は見込めないため、農地との価格牽連性が強い。特に市街化調整区域内農用地区域などではこれが顕著である。
よって、農業用施設用地といっても、その評価は、宅地価格水準から導くか、農地価格水準から導くか、ケース・バイ・ケースである。

附属建物と独立建物の判別

住宅について競売申し立てがなされた場合に未登記の牛舎及び干草を入れる倉庫等にも抵当権が及んでいるかどうかは、それぞれ独立の表示登記がなされていない限り、住宅の附属建物として抵当権が及ぶ（不動産登記事務取扱手続準則１３７条１項）。このように土地の利用状況等からみて、その未登記建物が申立物件と別個独立の建物であることが明らかな場合を除き、未登記建物が申立物件の附属建物と解される余地がある。

公的不動産（ＰＲＥ）戦略の進め方

国土交通省が勧めているＰＲＥ（Ｐｕｂｌｉｃ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ）戦略は、公的不動産について、公共・公益的な目的を踏まえつつ、財政的な視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方である。そしてその工程は、個々の公的不動産につき「調査→計画→実行→検証」を行うことであり、この工程を継続的・組織横断的に行う必要がある。具体的にＰＲＥを進めるには、戦略本部を設け、下記外部有資格者を一体的に有効活用することである。これら有資格者らはそれぞれのプロセスにおいての専門家であり、これらのｻﾎﾟｰﾄなくしてＰＲＥ戦略は具現しないものである。
①調査…不動産鑑定士等による物件調査（Ｄ・Ｄ）
②計画…不動産コンサルタント技能登録者による有効活用計画の策定
③実施…賃貸する場合は、ﾋﾞﾙ経営管理士による公共ファシリティマネジメント、処分する場合は、不動産鑑定士による鑑定評価
④検証…公認会計士による監査・検証

憲法２９条３項「正当な補償」

個人の私有財産は、公共のために用いることができるとし、その場合には正当な補償を行うとしている。
（１）補償を要する場合
相隣関係上の制約や財産権に内在する社会的制約の場合は保証は不要であるが、個人に特別な犠牲を強いる場合には補償が必要（特別犠牲説）とされ、特別な犠牲か否かは、形式的要件と実質的要件により判断する。
①形式的要件…財産権に対する侵害が広く一般人を対象とするか、特定人を対象としているか。
②実質的要件…侵害行為が財産権に内在する社会的制約として受忍限度内か、それを超えて財産権の本質的内容を侵すほど強度なものか。
（２）正当な補償の内容
相当補償説と完全補償説とがあるが、完全補償説が原則であり、個別具体的に判断される。
①相当補償説…財産権を公共の用に供する場合の正当な補償は、その当時の経済状態において成立すると考えられる価格に基づき、合理的に算出された相当な額をいう（最高裁S28年判決）。財産権は、公共の福祉に適合するように、社会的義務で裏づけされているものであり、正当な補償を定めるにあたっては、収用を必要とする公共の利益と被収用者の個人の利益を比較するばかりでなく、被収用財産に内在する社会的義務をも勘案しなければならない（栗山裁判官補足意見）。
②完全補償説…土地収用法における損失の補償は、特定の公益上必要な事業のために土地が収用される場合、その収用によって当該土地の所有者等が被る特別な犠牲の回復をはかることを目的とするものであるから、完全な補償、すなわち、収用の前後を通じて被収用者の財産価値を等しくならしめるような補償ををなすべきであり、金銭をもって補償する場合には、被収用者が近傍において被収用地と同等の代替地等を取得するに足る金額の保証を要する（最高裁S48年判決）。

世界同時不況と行動経済学

昨今の世界同時不況を体感するにつけ、バブル崩壊を検証する意味でも、ここで行動経済学の基本を抑えておくことは有用である。
・価値関数…プロスペクト理論の評価関数。この関数は、①損得（参照点）の定義、②S字カーブ（利益でリスク回避的、損失でリスク追究的）③非対称性（損失は利得より大きく感じられる）という特徴がある（Tversky　&　Kahneman)。
・近視眼的損失回避…それぞれの儲けを富の他の部分から切り離して分析する傾向があるとき、有利な儲けを受け入れるのに失敗する傾向
・限定合理性…人間の意思決定は、経済学的視点からは合理的行動ではないが、合目的的で相応な行動であるとした（Herbert　Simon)。
・情報のカスケード…個人が保有している情報に頼らずに、他人が有益な情報所有者かどうかに関わらず他人の行動を模倣すること。
・双曲線割引…遅延に際して、人は指数関数（複利）ではなく、双曲線関数（単利）で割り引くという観察事実をいう。このため、長期の選好は短期行動と必ずしも整合的でない。
・認知的不協和…人は自分に都合の悪い情報は回避する傾向にある。
・ブレーク・イーブン効果…以前に損をしたことのある意思決定者は、その損失を帳消しにできる機会を好む。
・フレーム効果…意思決定する場合の提示形式が、論理的に同一である問題の選択に大きな影響を与える。

金融危機の早期脱却策

実際の資産価格とファンダメンタルズ価格との差が「バブル」と呼ばれている。ファンダメンタルズ価格に較べ資産価格が極端に下落することは、負のバブルと呼ばれる。
今回のサブプライム・モラール・ハザードを主因とする金融危機による負のバブル、すなわち地価・株価の下落は、消費に対する逆資産効果、在庫ストック調整、担保不足から設備投資への悪影響、BIS規制による貸し渋り、不動産関連審査の厳格化等をもたらしている。
株と土地の違いを見てみると、株の場合は、値下がりに対しても投機をすることが可能であるが、土地は流動性が低く取引が容易でないため、一般に地価の下落の反応は鈍い。
正のバブルは、資源有限性の制約条件があり、負のバブルは、資産価格は正であるという限界があり、これらが無限に続くことはない。何時かは臨界点となるが、その長短は「気」の影響が大きい。その意味で、ジャーナリズムは誇張バイアスを持っており、これが経営者心理、消費者心理に悪影響を及ぼすものと考える（過剰に危機をPRするほどその期間が長引く）。一例として、昨夏、全てのマスコミが原油価格の持続的高騰を喧伝し、現実に原油バブルが発生した（当時、大学の講義で、逆に原油バブルは崩壊すると述べていた）。
マスコミはいたずらに金融危機を煽るのではなく、さまざまな具体策等の議論を取り上げて、信用収縮を断ち切る態度を保持すべきである。
金融危機の早期脱出策として、財政政策、金融政策と並びマスコミの報道の適正化も喫緊の重要な課題であると考える。

Ｊ－ＲＥＩＴの配当利回り上昇

昨今の株価下落に伴い、Ｊ－ＲＥＩＴの配当利回りが上昇している。
Ｊ－ＲＥＩＴの主なメリット
①ＲＥＩＴは利益の９０％以上の配当義務があり、高い分配金を期待できる。
②不動産の購入・売却・運用をプロが行っている。
③レバレッジの恩恵に与れる。
Ｊ－ＲＥＩＴの主なデメリット
①賃料リスク…都心一等地の物件でないと空室リスク、賃料下落リスクが高くなる。
②委託リスク…マネージャーの選択を誤るとニューシティレジデンスの二の舞。
③金利リスク…借入金利上昇に伴い、相対的にREITの価値が下落する。
以上から、都心の一等地の優良テナント数が多いオフィス物件で、借入金割合が低く、委託先のバックが信用力ある大手不動産会社等のREITであれば、現在の低金利下では、中長期保有の「買い」ではないであろうか？

ケチャップ経済

伝統的ファイナンス理論は、８オンスのケチャップ２瓶が１６オンスのケチャップ１瓶の値段が同じかどうか確かめるのに腐心していて、そもそも１６オンスの値段がいくらかは理解しようとしない（ラリー・サマーズ）。つまり、あらゆる儲かる裁定取引は、既に実行されてしまっているという「無裁定の仮定」の上に成り立っている。しかしながら、市場では、消費者は割高なケチャップの小瓶を好み、よって小瓶の単価は高いのが実態である。これは、土地にも当てはまるようだ。容積率、道路等潰地、デベロッパー利潤、需要者の資金調達力等の面大地に影響を及ぼす他の価格形成要因を除いても、なお面大地ほど単価が安いとすれば、これは、おそらくエンドユーザーのサイズの好み（心理的要因）によるものと考えられる。

観光と環境

観光立国スイスでは、３０００ｍ級の山に登山電車やロープウェイ、ケーブルカーなどで登ることができます。これがスイス観光の礎となっています。観光立国を目指すのであれば、鉄道や道路網は「環境保護」の観点との調和を図り、スイスのようにこれらを最小限とすることが肝要です。
【ユングフラウ】



【マッターホルン】



【モンブラン】

賃料評価の新提案

鑑定専門誌の依頼により、下記論文を掲載しましたので、グローバル社会において説明責任を果たすために、賃料交渉、訴訟等のご参考にしてください。

Ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ　ＮＯ３０　㈱プログレス発行

継続賃料評価の新提案
―ゲーム理論を用いた差額配分の論拠
アイテム
１、はじめに
２、賃料評価の現状
３、ゲーム理論の考え方
４、協力ゲームアプローチ
５、法的規制による調整
６、おわりに