不動産鑑定士鈴木事務所

土地の利用権に係る画地認定

損失補償基準細則第２－３、１項ただし書き…同一の利用目的に供するため、同一の権利者が隣接する２つ以上の土地に権利の設定を受けており、かつ、それらの権利の取引が一体的に行われることが通例であると認められるときは、それらの土地からなる１つの画地に権利が設定されているとみなして算定するものとする。
①それらの権利…定期借地権は現時点では取引慣行が認められないため、それらの権利に該当しない。借地借家法が適用されない賃借権は、原則として１画地として認定すべきでない。通行地役権は、承役地と要役地とを一体として１画地認定すべきである。賃借小作権は昭和５５年５月２８日に施行された農用地促進法以前から設定していたもののみが１画地と認定される可能性を有する。
②取引が一体的…郊外型ロードサイド店舗、テナントビルなどの権利関係は所有地と借地が一体利用されていることが多い。取引が一体的とは、一般市場において、それらが一体の土地として取引の対象となる場合を想定したものである。
③通例であると認められるとき第３者取引が慣行的に認められる中心市街地においては一体取引が通例であると認められるときと判断すべきであるが、借地権の取引が当事者のみであり、かつ借地権消滅の取引が多い地域については、従来からの所有権に基づく画地認定が適正と認められる。

継続賃料評価における収益分析法の活用

①横須賀説（不動産鑑定２００５．８）…新規賃料評価にあたっての収益分析法は、実績のない見込みであり、未確定であるから、むしろ継続企業で収益が確定し成熟しているときの継続賃料を求めるときに有効である。
②田原説（賃料評価の実際）…収益分析法の賃料を収益賃料というが、この賃料は企業収益から求めるものであり、新規賃料・継続賃料のどちらにも属する。
③嶋田説（賃料評価の理論と実務）…継続賃料評価において事業収益の分析を行うことは十分意義がある。それは、事業収支全体を把握し、支払い限界を検討することであり、賃料評価における総合勘案事項の１つである。
少なくとも、収益分析法は、継続賃料評価における賃借人の支払限界（ない袖は振れない)を示すための重要な資料として使えるわけである。

直下型活断層のリスク

直下型活断層は、阪神淡路大震災によって大災害がもたらされたことで知られるようになった。今、東京の立川活断層が話題となっている。地震の多いカリフォルニア州では、活断層を挟んで幅約３００ｍの特別調査区域が設定されている。この地帯では地質調査をして活断層がないことを証明しないと建物が建てられない。
静岡県においては、周知の主な活断層として、北伊豆活断層帯（丹奈断層）、石廊崎活断層帯、富士川河口断層帯、草薙活断層帯等がある。人口が多い地域での直下型活断層による地震被害は大きく、生命の危険があり、スティグマを生じる。我が国では、アメリカのような建築規制はないが、少なくとも周知の活断層の位置を知り、活断層付近の住宅新築は極力避ける等の次善の対策を立てておく必要である。周知の活断層の位置は以下を参照のこと。
http://riodb02.ibase.aist.go.jp/activefault/index.html

土砂関連法

①砂防法（砂防指定地）…治水上砂防のため一定の行為を禁止制限したり、砂防設備を設置するための必要事項を定めた法律。②急傾斜地法（急傾斜地崩壊危険区域）…急傾斜地内における開発や建物建築行為には条例により知事の許可が必要となり、その区域内においては立地抑制効果が働く。③地すべり等防止法（地すべり防止区域）…地すべりしている区域のみならず地すべりを助長・誘発するおそれががある区域も含み広範囲に指定される。④土砂災害防止法…土砂災害から国民の生活を守るため、土砂災害の恐れがある区域について広く警戒区域として指定し、その中で特に危険な区域を特別警戒区域として指定して、開発行為の許可制、建築物の構造規制、建築物移転勧告等の縛りを設けている。

建築基準法４３条但書許可

但書許可（＝接道義務の特例）は、公共的空地など空地の安定性と交通上・安全上・防火上・衛生上に支障が無いことが、ポイントである。具体的には、①公園に面した敷地・公園内、②駅前広場に面した敷地、③自動車専用道路内の広場内、④農道整備事業による道、⑤国・県・市が所有管理する農道等、⑥港湾・河川・海岸管理用通路…etcが挙げられている。いずれにしても審査判断する特定行政庁での確認は欠かせない。

表通りと裏通りの価格格差

日本不動産鑑定協会関東甲信会では、商業地の「表通り」と「裏通り」の地域格差率についての実態調査を行っている（1987年）。これによると８県（神奈川、千葉、埼玉、長野、栃木、山梨、群馬、茨城）平均は、１００（表通り）：４８．５（裏通り）の格差率となった。不動産業者のいう「裏地半値」のとおりの結果となった。特筆すべき点として、東京に隣接する神奈川、千葉、埼玉の平均が１００：５２．９、その他が１００：４５．８と、東京から離れるほど（地価水準が低位なほど）格差率が大きくなるということである。幹線道路沿いの商業収益性は、背後地の地価水準ほど地域的に大きなバラツキがないということであろうか？これらいくつかの疑問点をフォローする今後の実態調査が待たれる。

非上場株式、出資金持分等の評価

中小企業等の継続企業評価をする場合、マーケットアプローチではＭ＆Ａデータが不足し、供給サイドからのコストアプローチでは有効需要減退の時代にあって実態に合わず、しかるにＤＣＦ分析（インカムアプローチ）を使うことが多い。この際の割引率の査定が特に問題となる。
企業の資金調達にはデット（銀行借入等）とエクイティ（株式、出資金等）があり、中小企業では、相対的に借入金利は高く、また株式や出資金のデフォルトリスクも大きいことから、総合割引率も高くなる（企業価値は低くなる）傾向がある。
加えて、小規模で流動性の乏しい非上場株式や有限会社等の出資金持分などの個別の評価にあたっては、投資家や出資者にとってその株式（出資金）を売買・処分するのに伴う時間とコストが高くなるため、市場性減価が生じることとなる。この市場性減価は、非流動性リスクプレミアムと呼ばれる。活発に取引される上場株式と比較し、非上場株式や出資金持分は企業評価から求めた価値の４０～５０％のディスカウントということが多くの研究で言われている。（Ｈａｌ　Ｂ．ＨＥＡＴＯＮ，Ｐｈｄ）

道路幅員と地価形成

①住宅地域…居住の快適性（道路幅員が広いと日照阻害が少なく、プライバシーが確保され、品位を高める）、利便性（幅員の広狭が自家用車の出入り、緊急車両の通行等に影響する）等に基づいて地価が形成される。
②商業地域…幅員は繁華性、収益性に直接的影響を与え、また容積率制限、高さ制限等の公法規制が生じる場合がある。
③工業地域…原材料、製品等の搬入・搬出のため、１０ｔラックやトレラーに支障が出ない程度の一定の幅員の広さ（幹線道路からの連続的広さが８ｍ確保できているか）が要求されるほか、面大地のため開発行為等の公法規制がからみ工場立地できない場合もある。

用地・補償交渉について

不動産鑑定の専門誌「Ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ　ｎｏ．４４」（㈱プログレス）に研究論文「用地・補償交渉のプロスペクト理論による処方箋アプローチ」を発表しました。用地補償ご担当の方、補償業務管理士、研究者等に役に立つと思います。是非一度目に通してみてください。

農地の概念

（１）耕作目的に供される土地
①地目…地目が宅地でも山林でも、土地が事実状態として耕作の用に供されていれば農地である。
②周囲の状況等…過去から農地であるという時間的継続性、周囲が農地であるという空間的連続性が判断基準。
（２）土地利用の一体性
全体地の一部が農地であったり、全農地の一部が非農地であったりする場合、内部分のあり方が全体の体質・属性に影響を与える。
（３）現況主義
①休耕の場合…一時的休耕の場合は農地である。
②潰廃の場合…事実上潰廃されてしまえば農地で無くなる。
③転用許可・仮換地がある場合…転用許可・仮換地指定のみでは現況主義により未だ農地である。
④現況主義の例外…臨時耕作農地（家庭菜園等）、無権原耕作等

歴史的風土の環境保全

歴史的風土は異文化を体験しうる観光の目玉であり、このためには整然とした環境保全に努める必要がある。人の集まる観光立国を目指すのなら、少なくとも「ごみやタバコ」のポイ捨てはやめよう。観光客に嫌われることは自分の収入に波及することになれる。富士山の世界遺産登録を応援し、YAKISOBAを世界に売り出そう。

ローデンブルグ（２２・８）



ハルシュタット（２２．８）



エジンバラ（２３．８）



バイブリー（２３．８）

面大地と形状減価

不整形で標準的建物が建たない土地でも、同じ形状で規模が倍になればこの建物が建つケースは多々見られる。これは、地積が大きくなれば不整形減価率が縮小することを意味する。言い換えれば、同じ形状でも標準的建物が建たない地積１００㎡では不整形率は大きいが、標準的建物が建つ地積２００㎡であれば減価率は少ない。さらに、標準的建物との関係で地積がある程度過大となると、多少不整形でも形状による減価率はほとんど無視しうるくらいまで行き着く（庭園、緑地、公開空地、調整地等開発負担地、建ぺい率・容積率貢献等で有効活用できるからである）。地積過大地は形状よりも過大地積そのものの減価のほうががはるかに大きい。
坪田隆宏氏は、不整形地の形状補正率の計量につき「画地の外周線と地積との関連で不整形補正率を判定する方法」を提案した（不動産鑑定１９８１．１１）。
不整形補正率＝補正係数×｛地積－（画地の延外周線／４）＾２｝／地積
この式の欠点は、ある程度の地積まではカバーするが、大規模地で横ばい傾向となる逓減曲線までを描いているわけではないことにある。

平成２３年静岡県地価公示結果等

１、平均価格
商業地１５４，１００円／㎡＞住宅地８０，０００円／㎡＞工業地４６，３００円／㎡
２、変動率
工業地▲１．９％＞商業地▲１．７％＞住宅地▲１．４％
３、特徴
①住宅地…都市部では底値感等から下落幅は縮小したが、高齢化が進む町では下落幅が大きくなる傾向にある。
②商業地…中心商業地は消費不振、空室率低迷、投資需要減少等から続落したが、底値感等から下落幅縮小地点も見られる。
③工業地…円高、海外移転、設備投資意欲低迷から、全地点で続落した。
４、移行地
①商業移行地…新駅開設や道路拡幅、容積率緩和等により住宅地が次第に商業地へ変化し始めることがあり、より高次の利用が可能となることにより土地価格が上昇することがある。
②住宅移行地…都市の外延的発展やインフラ整備、区画整理等により、工場地がより地価水準の高い住宅地へ移行することがある。
こうした場合、最有効使用はより高次の利用方法に変化することから、これに伴い地価水準も上昇する。よって都市計画上の色塗りにこだわらず、その地域の実態を捉えて評価する必要がある。
５、その他…今後、東日本大震災が静岡県の地価に影響するのか否かは注目する必要がある。

工場の最適規模

工場を建設する場合、生産量における設備投資の最適規模の判断が重要となる。
①従来の大規模生産ライン工場に代わり、中規模生産ライン工場のほうが、過剰設備や遊休地を抱えず身軽でコスト効率が良い。
②現在の市場規模において、１箇所の生産能力を大幅に増やすと、この影響ある範囲の市場バランスが崩れ、パイの奪い合い＝過当競争が起こる。
③地震・噴火等災害リスクについては、工場を１箇所に集めるより分散するほうが、企業にとって致命傷を避けられる。
④大規模な生産能力を１箇所に集中させると、全体の搬送距離が長くなり、原油高のなか輸送費が高くなる。
よって、中小規模工場建設が低いリスクと高い収益を生み出し、損益分岐点が高く身動きができない大規模工場より競争力を持つ。
これが、開発負担等による「面大減価」、資金調達力による需要限定に基づく「単価と総額の関係」と並ぶ、大規模工場地価格＜中小規模工場地価格の一因である。
なお、敷地面積９０００㎡以上で工場立地法に該当する大規模工場の場合は、生産施設面積の敷地面積に対する割合が１５～４０％以下に定められ、緑地面積負担が２０％以上となっており、相当の潰れ地が生じることから、土地への設備投資が製造原価として相当低価格でないと事業自体が成り立たない。

社会基盤整備における合意形成と意思決定に関する考察

2010.10付け日本土地環境学会誌に下記要旨の論文を掲載しました。補償業務に係わる方には方はご必読です。本論は、行動経済学・経済心理学を用いて補償交渉のあり方を考察したものです。学会誌は、全国の主要大学図書館（北海道大学、東北大学、筑波大学、東京大学、名古屋大学、大阪大学、九州大学等）に収蔵されています。

【要旨】
社会資本整備にあったては、ユーザーであり納税者である国民のニーズに応えることは必要不可欠である。
しかし、利害関係の多い公共事業にあっては、地権者の合意形成は容易でない。
つまり、個人は、合意形成過程において、客観的確率により合理的に意思決定しているわけでない。
そこで、意思決定基準としてプロスペクト理論等現代経済学理論を用いて個々人の意識構造の考察を行うとともに、補償交渉を円滑に進めるための処方箋を提示した。

不動産投資のイロハ

不動産投資と債券投資の間には一定の類似性がある。即ち、初期投資の存在、周期的キャッシュフロー（債券では一定）、復帰価値の存在（債券では一定）、DCF法の利用である。不動産と債券の決定的な違いは、不動産にはインフレを転化させる能力（逆にデルレも転化する）を持ち合わせているが、債券はデフォルトでない限り、キャッシュフローが固定される。さらに不動産の復帰価値は、通常の場合、土地・建物価格上昇のためインフレ時に値上がりする。これらがインフレヘッジとして考えられるが、債券ではそうはならない。不動産はインフレと正の相関関係、債券は負の相関関係にあり、不動産と債券は負の相関関係にあり、よって負債と資本を併せ持つ不動産投資は優れた分散投資対象であるといえる。しかしながら、留意すべき点として、不動産賃貸市場において、需給関係が逆転してからは、貸主はこれを自動的に転化することができなくなる。つまり、市場において賃貸スペースが供給過剰となると、たとえインフレとなっても賃料上昇率が抑制されることとなる。不動産投資対象の選別能力がパフォーマンスの明暗を分ける。

工場地の需要分析

工場地の取引事例は少なく、工場地の需要分析をするためには工業製品の需給動向とその要因を分析する必要がある。この分析は、人口の伸びのみの単独の要因で影響されるのではなく、例えば貿易上の障害が緩やかになることにより、工業製品は売りやすくなり、工場施設への投資需要が高まるというようなグローバルな相互作用に留意する必要がある。グローバル時代の工場地の需要は、貿易、海外立地も含めた経済の基礎的要因の変化に左右され、経済的環境が好転すると外国人労働者が増加し、人的サービス業も増加することとなり、これが工場地需要に跳ね返ってくるというサイクルがある。この要因としては、天然資源、労働力、社会資本、為替レート、消費人口が主であり、特に①熟練した労働力がある地域は、潜在成長力が高い②道路・鉄道・上水道等公共施設の充実が不可欠である③貿易における為替レート・関税等は製品の売れ行きに多大に影響する、④海外の安い労働力を求めての海外進出等の情報分析が、工場地の重要要因を分析する基礎となる。

経済学上の不動産価格

不動産価格＝ファンダメンタル価格＋合理的バブル
ファンダメンタル価格＝将来生み出される収益の合計（DCF)。新駅や区画整理は収益を上昇させ、少子高齢化・人口減少は収益を低下させ、ファンダメンタル価格を変化させる。
合理的バブルの存続条件＝高い経済成長や金利低下などにより高い価格で転売できることが合理性を損なわないと予測できる場合で正のフィードバックが生じている（次々に転売益が生まれる）状況
合理的バブル破綻条件＝バブルが総貯蓄額や総所得を超えてしまうと買手が資金調達できなくなるケース等、買手不足に陥る状況

市場吸収率

〔需要分析〕

年間世帯成長予測　1,000世帯
借家比率60%　
持家希望比率80%　
年間持家購入希望戸数　480世帯

潜在購入可能者
　分譲価格2,500万円
　借入金割合80%　
　住宅ローン2,000万円
　利子率3.5%　
　借入金期間 30年

　元利支払109万円
　固定資産税 30万円
　火災保険 3万円
　年支払計 141万円
　
　収入比率 25%　
　最小世帯収入564万円
　当該世帯割合35%
　
年間有効需要　　168戸

〔供給分析〕

　 区画数×３年内市場供給可能率 ＝供給見込戸数
既開発済残数100戸×100%＝100戸
既開発中 　　　200戸×75%＝150戸
開発計画 　　　300戸×50%＝150戸
　　　　　　　　　　　　　　　 戸数計400戸
　　　　　　　　　　　売出分譲戸数100戸

〔マーケットシェア〕　占有率25%

〔市場吸収率〕年間販売戸数42戸、販売期間2.4年

不動産経済原則

需要と供給の原則…供給＞需要⇒価格下落。好立地土地の供給限定。価格上昇⇒投機的需要増大。ｅｘ．住宅需要は世帯数増加長期的に増加、金利低下により短期的に増加。　

変動の原則…価格形成要因の変動（ｸﾛｽｾｯｼｮﾝ）とこの時系列変動（ﾀｲﾑｼﾘｰｽﾞ）。ｅｘ．新駅、道路拡幅、経済成長、金利変動、税法改正、サブプライムローン‥　

代替の原則…効用代替性（都心から1時間100㎡の住宅地と2時間200㎡のそれが同等の効用)。ｅｘ．収益不動産の他財代替性（株式、金、原油‥）　　

最有効使用の原則…不動産の効用が最大となる使用方法（←市場分析、有効活用、建築企画‥）。合法的・合理的であり、物理的に可能であり、採算性からも実現可能な最高使用条件

均衡の原則…不動産の効用が最大となる構成要素の組み合わせ（土地・建物の規模‥）。ｅｘ．駐車場台数の少ないロードサイド店舗、店舗仕様の建物の駐車場等利用‥　

収益逓増(逓減)の原則…収益逓減点が極大価値をもたらす。ｅｘ．アパートの賃貸面積、宅地分譲面積‥（例外）オフィスビルの面大増加　

収益配分の原則…収益配分：資金⇒利子配当、労働⇒賃金、経営⇒役員報酬の残余収益＝地代。ただし、余剰生産は経営（企業家の技能）に属すべきという主張もある。　

寄与の原則…不動産のある構成要素が欠けた場合、逆に構成部分を追加した場合の寄与分。ｅｘ．建物増改築・模様替えをしても、寄与分がなければ増価しない場合がある。　

適合の原則…地域の特性への適合。行政はｿﾞｰﾆﾝｸﾞ規制を通じ適合を奨励する。ｅｘ．田舎の豪邸、日用品店舗商業地域の高級ブランド店等不適合例　

競争の原則…超過利潤は新規参入をもたらし、淘汰をもたらし終局的には平均利潤化する。ｅｘ．競合ホテル、既存住宅地と新規分譲地、既存小売店舗と郊外大型店‥　

予測の原則…不動産価格は将来の収益性等に関する市場参加者の予測の影響を受ける。ｅｘ．区画整理の完了、新駅開業、道路拡幅、ｿﾞｰﾆﾝｸﾞ規制の緩和や強化‥　

土地収用法９０条問題

（起業利益との相殺の禁止）土地収用法第90条　同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用し、又は使用する場合において、当該土地を収用し、又は使用する事業の施行に因つて残地の価格が増加し、その他残地に利点が生ずることがあつても、その利益を収用又は使用に因つて生ずる損失と相殺してはならない。

(仙台高裁秋田支部Ｓ５３判例）残地価格の減価分を利益を度外視して損失分のみを計算することによって算定することは事実上不可能であり、結果的に両者が相殺されるようになっても法９０条違反ではない。

（静岡地裁Ｈ１１判例）土地収用事業により、土地の一部が収用され、形状が劣化したことによる残地補償額の算定にあたり、当該事業の結果、残地の接道要件が改善されることにより生じる利益と形状劣化により生じた損失とを相殺することは、法９０条により許されない。

仙台高裁では、収用損失（形状劣化等）、起業損失（騒音・振動等）、起業利益（接道改善、顧客増価等）を明確に区分できないとし、静岡地裁では、収用損失と起業利益を分別評価している。また、補償実務では、起業損失は損害賠償問題としている。

分有地上の共有建物の権利調整例

分有地上の共有建物は、分有地と建物の持分が等価であれば、権利調整の問題はない。問題は、建物の持分割合が分有地価格と釣り合いが取れない場合である。

甲分有地…単価２００千円×２５０㎡＝５０，０００千円、建物共有持分…６０％
乙分有地…単価２００千円×２５０㎡＝５０，０００千円、建物共有持分…４０％

建物の方から見た土地の権利関係は、乙建物持分４０％しかないのに、余分に土地負担していることになる。

解決案①…甲が乙地から持分不足の５０㎡を買い取る。
分有地価格合計１００，０００千円×甲建物持分６０％－甲分有地５０，０００千円＝１０，０００千円
不足額１０，０００千円／単価２００千円＝５０㎡

解決案②…甲建物の余分な持分を乙から借地する（甲乙の賃借権の準共有）。
分有地価格合計１００，０００千円×甲建物持分６０％－甲分有地５０，０００千円＝１０，０００千円
余分額１０，０００千円×期待利回り４％＝地代年４００千円

PLM

PLM(Probable Maximum Loss)とは、建物の使用期間中５０年で予想される最大規模の地震（再現期間４７５年相当＝５０年間で１０％を超える確率）が発生し、その場合の予想される最大の物理的損失（９０％非超過確率）の建物再調達原価に対する割合をいう。
１９８１年建築基準法改正（新耐震基準）以降はPMLが１０～２０％になるのが一般的であり、PLMが２０％超えると証券格付けが低下し、免震・制震構造は、格付けが高くなる。

土地収用法７１条関係判例

・同一所有者に属する土地であってもその一部に賃借権が設定されているときは、全体を一画地として利用しうる土地として評価すべきでない（横浜地裁判決昭和４７年１月２７日）。
・収用地の評価に当たっては、当該土地の現在の利用方法に拘泥することなく、それと異なる他の一層高い利用方法に供しうるものとして一般の取引がなされるのであれば、そのような高い利用価値を有する土地として評価すべきである（広島地裁判決昭和４０年１２月６日等）。これに反して、宗教施設等特殊な用途に用いることを前提とした価格は標準とならない（名古屋地裁判決昭和４９年１２月２３日）。
・池敷地又は養魚池については宅地価格から造成費を控除した価格をもって評価してよい（名古屋高裁判決昭和５１年１１月３０日）。
・輪中堤の文化財的価値は補償対象とならない（最高裁昭和６３年１月２１日）。

バブル崩壊モデル

バブル崩壊につき、以下の式で説明しうる。
P=ｒ／ｉ＋a（１＋i）＾ｎ／（１－ｑ）
すなわち、資産価格は上記第１項のインカムゲインと第２項のキャピタルゲインにより説明される。
ここでは、aは任意の定数であり、確率１－ｑでキャピタルゲインは割り引かれている。
バブルが崩壊する確率（１－ｑ）は、価格が高くなるほど高くなるわけである。
負のバブルは、合理的にはインカムゲインを下限とし、正のバブルは資源の制約（例えば資金調達など）が上限となる。
このようにバブル崩壊を確率的に説明できるが、どのような条件下でバブルが崩壊するかの理論はない。

私有公道

道路の分類基準として、①所有権基準②公法管理基準③一般通行基準などがある。「公道」として争いのないものは、①道路法上の道路②里道③都市計画道路④区画街路などであり、分類が困難なものに官有私道、国有地内通路、公園園路などがある。
私有公道は「公道」である。①所有は私人であるが、②公道管理者により管理され③一般公衆の交通の用に要されているからである。言い換えれば、私有公道の所有権は、使用収益権能が道路使用権によって半永久的に制限されるわけである。
なぜこのようなことがおきたか？土地所有者が自己所有地を公道付けするために、所有権留保付きで公道として敷地提供したためである。
私有公道の評価は、地価配分率（阻害率）により行われる。

損失補償の行動ファイナンスによる考察

日本土地環境学会誌に標記論文を掲載しましたので、補償業務に係わる方などご興味のある方はご参照ください。本論により、行動経済学・経済心理学を用いて補償交渉のあり方を考察したものです。学会誌は、全国の主要大学図書館（北海道大学、東北大学、筑波大学、東京大学、名古屋大学、大阪大学、九州大学等）に収蔵されています。ちなみに、過去の学会誌掲載論文の主なものは以下のとおり。
平成１１年資産評価政策学会「回帰分析による景観価値の把握」…少ない取引事例により回帰分析を行う場合に、スタイン推定による検証の有用性を証明した。
平成１５年資産評価政策学会「一般定期借地権における保証金の性格」…日本不動産鑑定協会調査研究委員会専門委員当時の自らの研究成果を発表したもの。
平成１７年日本土地環境学会「債務の株式化における考察」…事業再生の際の投資家保護のため、ＭＭ理論（最適負債比率論）を用いて時価会計の重要性を証明した。
平成１８年日本不動産金融工学学会「金融機関の私的整理への戦略分析」…ゲーム理論やＭＭ理論を用いて金融機関の事業再生への対応戦略を分析した。
平成１９年「ゲーム理論を用いた継続賃料評価」…ナッシュ理論を用いて市場の需供関係と賃料交渉力の関係を分析した。

人を引き付ける国、トルコ

トルコは豊かな自然に恵まれているほか、東西文明双方の特徴をもっている。
人をもてなすことは、トルコの生活習慣における基本となっているようだ（ただし大陸的アバウトさはある）。これらが、外国人を引き付ける誘引の１つとなっているものと思われる。
トルコ人は手厚く人をもてなし、言葉の壁があっても何とかして会話をしようと努力する。親日的でカタコトの日本語で話しかけられることも多い。文化の混在から生まれた摂理であろうか。
もてなしの心は、観光客誘致の基本であり、評判が評判を呼ぶものである。

イスタンブールの喧騒…人口が集中し、地価・賃料とも高い


カッパドキアの静寂…田舎暮らしにはいいかも（ただし国境付近の情勢は不安定）

危険な土地とは？

沼とか洗足とか崩など古くから土地の個性を示す地名は多い。たとえば
①河川氾濫リスク…河内、川内
②軟弱地盤リスク…仁田、野田、新田、谷津、谷田、矢部、郷、和田、潤井
等のようにすぐ分かるものもあるが、上高地、古賀、小嵐となると分かない。

いわゆる安全な土地は、地耐力、地下水位、災害がポイントとなる。
丘陵地は、地耐力、地下水位は良いが、災害現象が問題となり、低地ではこれら全てが問題となる。

以下に留意点を記す。

（１）急傾斜地崩壊危険区域
①傾斜が30度以上②高さが５ｍ以上③急傾斜地下５戸以上の人家

（２）山崩れの起きやすい土地
①山腹の傾斜の変わり目である傾斜変換線（遷急線）より下の斜面
②山腹にある谷とは呼べない凹地（山腹のしわ）
がけ崩れは、斜面の端から、がけの高さの約２～３倍ほど斜面方向へ流下する

（３）危険な造成地
山地や丘陵地の造成地は、造成地自体より、周辺の自然傾斜や、未処理の切土斜面からの山崩れのほうが被害が大きい（山崩れした土砂や石礫が山ろくや山腹で堆積し、一応安定しているところに下部を造成すると「つっぱり」を外された形となり、地すべりし易い。

（４）土石流に襲われやすい土地
水と土砂が混然一体となってかゆ状に流れる流体を土石流という。
①沢の出口の小型扇状地②沢の途中が土砂で埋まって広くなっている土地

（５）不同沈下
盛り土部分は、造成時にてん圧して締め固められているが、施工は短時間のため、土粒子間や礫間の隙間は締め固められない。
（盛土部の日常的な変化要因）
①地山に沿って盛土材の移動
②盛り土材の圧密沈下
③盛り土下にある軟弱地盤の圧密沈下
④土粒子の移動
造成前後の地形図を較べると切盛の境界が判る。

（６）軟弱地盤
①三角州（デルタ）②潟湖（ラグーン）跡地③砂丘間低地④せきとめ沼跡地⑤旧河道⑥谷地

農業用施設用地は宅地か？

農業用施設用地の地目は宅地か農地か？
画地内に農家住宅と小規模農業用施設が存する場合…農家住宅の敷地の延長に農業用施設があるとの認識が強く、農業用施設用地部分の農家住宅へ実需による転用可能性もある場合は、農家住宅地との価格牽連性が強い。
画地外に農業用施設が存する場合…農家住宅から独立しており、農地の中に点在・散在していることが多く、インフラも未整備で、農家住宅需要は見込めないため、農地との価格牽連性が強い。特に市街化調整区域内農用地区域などではこれが顕著である。
よって、農業用施設用地といっても、その評価は、宅地価格水準から導くか、農地価格水準から導くか、ケース・バイ・ケースである。